전세계약의 특징은 보통 타인 명의로 계약을 진행하며 매매가 수준의 대출이 포함되어 있습니다. 전세사기의 종류는 크게 갭투자 사기, 신탁사기, 대항력 악용 사기가 있습니다. 3가지 사기의 유형 및 예방법에 대해 알아보겠습니다.
갭투자 전세사기
부동산을 매입하기 전에 미리 세입자를 구한 후에 먼저 전세보증금을 받은 후 나머지 차액을 대출받아 부동산을 매입하는 갭투자라 합니다. 은행과 세입자의 보증금으로 매입을 하는 것이기 때문에 부동산 가격이 상승하게 되면 이보다 좋은 투자가 있을 순 없지만 만약 부동산의 가격이 하락하게 되면 문제가 생깁니다. 당연히 세입자에게 돌려주게될 보증금은 구할 수 없게 되고 경매로 넘어가게 됩니다. 경매 가격도 하락하게 되고 은행의 저당권 설정으로 낙찰가가 은행으로 먼저 들어가고 남은 돈을 돌려받기 때문에 세입자는 엄청난 피해를 보게 됩니다.
예방법으로는 등기부등본 확인을 잘하셔야 합니다. 전세가격이 매매가의 70%이상이라면 다른 집을 알아보시는 것이 좋습니다. 매매가의 70%는 경매 시 1회 유찰되었을 때를 대비해 설정한 수치입니다. 경매 1회 유찰의 경우 30% 가격이 하락하기 때문입니다.
신탁사기
건물을 지으려고 할때 일반 개인이 대출을 받으려고 하면 대출이 잘 나오지 않습니다. 그래서 신탁회사와 신탁원부를 작성하여 신탁회사에 소유권을 맡기고 대출을 받아 건물을 올리게 됩니다. 이때 부동산 계약을 체결하려면 신탁회사의 동의를 얻고 해야 하는데 건물주가 몰래 세입자와 계약을 체결해 버리는 경우가 신탁사기입니다. 이 경우 모든 계약은 무효가 되기 때문에 세입자들은 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
예방법은 등기부등본 확인입니다. 등기부등본상 갑구에 신탁등기가 있다면 일단 거르세요. 만약 계약하려 하신다면 등기소에 가서 신탁원부를 발급받아 대금지급자를 확인 후 임대차계약에 관한 모든 동의서를 받으시면 됩니다.
대항력 악용 사기
만약 근저당이 없는 등본상 깨끗한 집을 전세계약 하려 합니다. 전세계약 완료 후 세입자는 전입신고와 확정일자를 받게 됩니다. 전입신고와 확정일자를 받게 됩니다. 그러면 다음날 00시부터 대항력(주택사용권리, 보증금 받을 권리)이 생기게 됩니다. 그러면 혹시라도 경매에 넘어갔을 시 경매 진행 시 3자보다 먼저 변제받는 우선변제권이 생깁니다. 그런데 전세계약과 대항력이 발생하기 전 그 사이에 집주인이 모든 대출을 받아 은행에서 근저당을 설정해버리는 경우가 있습니다. 이 경우 경매 진행시 은행보다 후순위기 때문에 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
예방법은 부동산 임대차 계약서 작성할때 특약을 넣습니다. 이 부동산을 계약할때 근저당 및 대출이 없는 상태에서 진행되며 잔금을 지급한 다음날까지 근저당 설정을 하지 않겠습니다. 만약 이를 어길 시 임대차 계약은 무효가 되고 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이런 특약을 넣어두면 공인중개사, 공인중개사 협회도 책임이 포함되므로 꼭 특약 잊지 마세요
댓글